投資用マンションの確定申告、税理士に頼むほど?｜自分で・会計ソフトで数万円浮かせる判断基準

※本記事には広告が含まれます

投資用マンションを持っている会社員の方から、意外とよく聞くのがこの声です。「税理士さんに毎年3〜5万円払ってるけど、やってもらってるの、家賃と経費を入れてるだけっぽいんだよね…」

もしあなたの不動産の中身が区分マンション1〜2戸でシンプルなら、その確定申告、会計ソフトを使えば自分でできる可能性が高いです。この記事では、税理士に頼むべき人・自分でやっていい人の線引きと、自分でやる場合の手順・注意点を整理します。うまくいけば、毎年数万円の固定費が浮きます。

ぴよ

税理士に頼まないと、確定申告なんて無理でしょ…？

センパイ

それが、不動産所得の申告は中身が意外とシンプルなんだ。家賃収入から経費を引くだけ。会計ソフトが減価償却まで計算してくれる。ただし『自分でやっていい規模か』の見極めだけは先にしよう

まず中身を知る:不動産所得の確定申告は何をするのか

身構えなくて大丈夫。区分マンションの申告でやることは、ざっくり「家賃収入」から「経費」を引いて、利益(または赤字)を出すだけです。

この収支を計算して、給与所得と合算(損益通算)して申告します。赤字なら給与で天引きされた税金が戻ることもあります。やること自体は、実はそんなに多くありません。

【重要】自分でやっていい人・税理士に任せるべき人

ここが一番大事。全員が自分でやるべき、とは言いません。規模と複雑さで線を引きましょう。

ポイントは、「毎年ほぼ同じことの繰り返し」になっているか。中身が固定化していて、税理士がやっているのが入力代行に近いなら、自分に巻き取る価値は十分あります。逆に、売却や相続のような一発勝負で税額が大きく動く年は、プロに頼む方が安全でお得です。

ぴよ

自分でやって、間違えて税務署に怒られない…？

センパイ

シンプルな申告なら、会計ソフトが質問形式でナビしてくれるから大きく外しにくい。それに一度自分でやると『自分の物件がいくら儲かってるか』が肌で分かる。これは投資家として大きな武器になるよ

自分でやるなら:会計ソフトを使えば減価償却まで自動

手書きや国税庁サイトへの直接入力でもできますが、つまずきポイントの「減価償却」の計算でつまずきがちです。ここは会計ソフトに任せるのが正解。物件情報を登録すれば、毎年の減価償却費を自動で計算してくれます。

不動産所得に対応した会計ソフトなら、家賃・経費を入力していくだけで、確定申告書と不動産所得の内訳書がそのまま出来上がり、e-Taxで送信までできます。年額でも数千円〜1万円台。税理士報酬より圧倒的に安いです。

▲ タップで公式サイトへ（やよいの青色申告オンライン・PR）

「まず無料で試したい」なら白色申告対応の無料プランから、慣れてきたら青色対応のプランへ、と段階的でOK。ソフト選びは会計ソフトのプランの選び方も参考にどうぞ(freeeの本音レビューもあります)。

▲ タップで公式サイトへ（マネーフォワード クラウド確定申告・PR）

つまずきやすい注意点3つ(ここだけ押さえる)

① 減価償却:建物だけが対象、土地は対象外

マンションの購入価格のうち、減価償却できるのは「建物」部分だけで、土地は対象外です。売買契約書や固定資産税の評価額から建物と土地を分けて計算します。中古物件は、耐用年数の計算も変わります。ここは会計ソフトの入力欄に沿って進めれば大丈夫です。

② ローン返済:経費になるのは「金利」だけ

住宅ローンの返済額のうち、経費にできるのは利息部分だけ。元本の返済は経費になりません。返済予定表(償還表)で金利と元本を分けて確認します。ここを間違える人が多いので要注意です。

③ 青色申告の65万円控除は「事業的規模」から

区分マンション1戸だけだと、原則事業的規模とは見なされず、青色申告特別控除は10万円までです(事業的規模=おおむね5棟10室が目安)。それでも青色にするメリット(赤字の繰越など)はありますが、「区分1戸で65万円控除!」とはならない点は誤解しないように。

結局いくら浮く?ざっくり試算

• ✓税理士に依頼:確定申告だけで年3〜5万円が相場(顧問契約ならさらに)
• ✓自分で+会計ソフト:年数千円〜1万円台
• ✓差額のおよそ2〜4万円が毎年浮く計算に

金額以上に大きいのが、自分の物件の収支を自分で把握できるようになること。「この物件、税引き後で本当に儲かってる?」が数字で見えるようになると、次の投資判断の精度が上がります。学びへの投資という意味では、自己投資を経費にする考え方にも通じます。

逆に:自分でやる手間は「年数万円で外注」できる

ここまで「自分でやれば浮く」と書いてきましたが、フェアに逆の見方もお伝えします。税理士に払う年3〜5万円は、言いかえれば「確定申告の手間と不安を、年数万円でまるごと外注できる」費用でもあります。

• ✓本業が忙しく、申告に週末をつぶしたくない人
• ✓数字を触るのが苦手で、毎年3月が憂うつな人
• ✓物件を増やす予定で、最初から税理士と関係を作っておきたい人

こういう人にとっては、その数万円は「時間」と「安心」を買う合理的な出費です。大事なのは金額の大小ではなく、「自分でやって浮くお金」と「そのためにかかる手間・時間」を天秤にかけること。たとえば申告に自分で10時間かかるとして、それを年3〜5万円で外注できるなら、あなたの時給換算で割に合うかどうかで判断できます。ムリに自分でやる必要も、ムダに払い続ける必要もありません。

外注するなら「税理士紹介サービス」で相場感を持って選ぶ

「じゃあ外注しよう」となったとき、いきなり近所の税理士に飛び込むのは早計です。税理士にも得意分野(不動産・相続・法人など)と料金の幅があり、言い値で契約すると割高になりがち。そこで便利なのが無料の税理士紹介サービスです。希望条件(不動産所得の確定申告、予算感など)を伝えると、条件に合う税理士を無料で複数紹介・比較してくれます。相場観を持って選べるので、「頼みすぎ・払いすぎ」を防げます。

• ✓不動産に強い税理士を条件で絞って紹介してもらえる
• ✓複数を比較できるので料金とサービスの納得感が上がる
• ✓相談・紹介は無料。合わなければ断ってOK

自分でやってコストを抑えるのも、プロに任せて手間と不安を手放すのも、どちらも正解です。あなたの時間の価値と物件の複雑さで、心地よい方を選んでください。

まとめ:シンプルな1〜2戸なら、自分でやる価値は十分

• ✓不動産所得の申告は「家賃−経費」を出すだけで、中身は意外とシンプル
• ✓区分1〜2戸・給与+不動産のみなら自分でできる。売却・相続・法人化がからむ年は税理士推奨
• ✓会計ソフトなら減価償却まで自動。年数千円〜で税理士代より大幅に安い
• ✓注意は減価償却は建物のみ・経費は金利だけ・65万控除は事業的規模からの3点

「税理士に頼むほどじゃないかも」と一度でも思ったなら、それはたぶん正解のサインです。まずは今年の分を、会計ソフトの無料プランで試しに入力してみてください。確定申告の全体像は初めての確定申告ガイドにもまとめています。

※本記事は2026年9月時点の一般的な制度にもとづく解説です。減価償却・損益通算・青色申告の要件など個別の判断は状況により異なります。金額の大きい取引や判断に迷う場合は、税務署・税理士にご確認ください。