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「不動産投資はやめとけ」——ネットでよく見る言葉です。一方で、会社員に人気の資産形成でもある。どちらが本当なのか。この記事は、会社員が不動産投資を始める前に知っておきたい判断軸と、節税のリアルを、良い面も悪い面も正直にまとめます。
先に結論
不動産投資は「節税＋資産形成」になり得る一方、「やめとけ」と言われるのは業者任せ・高値づかみ・出口を考えない失敗が多いから。会社員が始めるなら、自分で収支の数字を判断できるかがすべて。節税は“おまけ”と考えるのが安全です。
なぜ会社員に人気なのか
🏦
ローンを組みやすい
安定収入がある会社員は融資審査で有利
🧾
給与と損益通算で節税
減価償却で会計上の赤字を作り、給与の所得税を軽くできる
🤝
管理は委託できる
管理会社に任せれば、本業をしながら運用できる
📈
インフラ・年金対策
家賃収入という“もう一つの収入源”を持てる
「やめとけ」と言われる理由＝ありがちな失敗
📞
業者の営業を鵜呑み
「節税になります」の言葉で新築ワンルームを高値づかみ
📉
利回りが低すぎる物件
新築ワンルームは表面利回りが低く、手残りがほぼ出ないことも
🕳️
リスクの軽視
空室・修繕・金利上昇・家賃下落を見込まず、収支が破綻
🚪
出口を考えていない
「売りたい時に売れない・ローン残債割れ」で身動きが取れない
「節税だけ」を目的にすると危険です。節税＝会計上の赤字であり、本当にお金が減っているケースも。手段（節税）が目的化した瞬間に、赤字物件をつかまされます。
始める前に見る5つの判断軸
1
収支（実質利回りと手残り）
表面利回りでなく、管理費・税金・修繕・空室を引いた“手残り”で判断する
2
立地と空室リスク
人口・賃貸需要・駅距離。空室が続けばローンだけ残る
3
ローン条件
金利・返済比率・返済期間。金利上昇に耐えられるか試算する
4
出口戦略
数年後に“売れるか”。残債と売却想定価格の差を先に確認
5
節税は“おまけ”と考える
収支が回る物件が大前提。節税目的で赤字物件を買わない
節税のリアル（会社員の場合）
損益通算と減価償却
建物の減価償却で不動産所得を会計上の赤字にし、給与所得と損益通算すると、源泉徴収された所得税が還付されることがあります。ただし減価償却が終わる頃に税負担が増える“デッドクロス”や、売却時の税金もあるので、トータルで得かを必ず試算しましょう。
会社員の不動産投資の確定申告は、投資用マンションの確定申告を自分でやる判断基準で具体的に解説しています。区分1〜2戸なら自分でもできます。
向いている人・向いていない人
| 向いている人 | 向いていない人 | |
|---|---|---|
| 姿勢 | 自分で数字を調べて判断できる | 業者に任せきりにしたい |
| 目的 | 資産形成が主、節税は従 | 節税だけが目的 |
| 資金 | 頭金・予備費に余裕がある | フルローンで手元資金が薄い |
| 時間軸 | 長期で持てる | 短期で儲けたい |
まずは“複数社の資料請求”で相場観を持つ
いきなり1社の営業を受けると、比較ができず高値づかみのもと。複数社の資料を無料で取り寄せて、物件・利回り・収支シミュレーションを横並びで見比べるのが、失敗を避ける第一歩です。
確定申告は会計ソフトでラクに
不動産所得の申告は、家賃・経費・減価償却の集計が必要です。会計ソフトを使えば、入力から申告書作成までまとめてでき、損益通算の計算も間違えにくくなります。
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よくある質問
ぴよ頭金はいくら必要？
センパイ物件価格の1〜3割が一つの目安ですが、フルローンも可能です。ただし手元資金が薄いと、空室や修繕が続いたときに耐えられません。予備費を残せる範囲で。
ぴよサラリーマンでもローンは組める？
センパイ安定収入があれば組みやすいのが会社員の強みです。ただし返済比率が高いと生活を圧迫します。金利が上がっても耐えられる借り方を。
ぴよ節税目的だけで始めるのはあり？
センパイおすすめしません。節税＝会計上の赤字で、実際にお金が減っていることも。収支が回る物件を選び、節税はおまけと考えるのが安全です。
まとめ
- ✓不動産投資は節税＋資産形成になり得るが、失敗も多い
- ✓「やめとけ」の正体は業者任せ・高値づかみ・出口なし
- ✓見るべきは収支・立地・ローン・出口・（節税はおまけ）の5軸
- ✓情報は複数社の資料請求で比較。確定申告は会計ソフトで
会社員の副業・独立まで含めた全体像は開業ロードマップ、節税の基本は副業を個人事業主にして節税もどうぞ。
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開業から運営まで、順番にまとめています
この記事は個人事業主の開業・運営 完全ガイドの一部です。